【2019年】住宅ローンを借りるなら全期間固定を全力で勧める理由

家を作るときに多くの人が利用するのが住宅ローンです。当然相談されたときにはオススメを聞かれますが、2019年1月現在、変動金利か全期間固定金利か判断に迷う場合は、基本的に全期間固定金利を推しています。

住宅ローンは、変動金利/固定金利に2タイプ

変動金利

  • 調達金利に合わせて、住宅ローンの金利も変動する
  • 固定金利より低金利(金利上昇のリスクを借主(住宅ローンを組む人)が負う)
  • 返済途中に金利が上昇すると返済額・利息が上昇するリスクがある
  • 借り入れから一定期間は同じ金利が適用される当初固定金利というのもある

固定金利

  • 借り入れから完済まで、金利が変わらない
  • 返済額がずっと一定なので返済計画が立てやすい
  • 金利が変動に比べると高め(金利上昇のリスクを貸主(銀行)が負う)

変動金利か全期間固定金利かを決める基準

変動金利か全期間固定金利に迷ったら、以下を基準に考えてみましょう。

変動金利に向く人

  1. 借入額が少ない、繰り上げ返済で借入期間を短くする自信がある
  2. 家を買い換える、住み替える可能性がある
  3. 自分でお仕事をされている、投資に対して意識があるなど、金融リテラシーが高い

全期間固定金利に向く人

  1. 借入額が多い、繰り上げ返済する確信がない
  2. 少なくとも20年以上は繰り上げ返済をせずに借り入れる予定である
  3. お金のことを日々考えるのは好きではない、できるだけ悩みたくない

迷うなら全期間固定金利がオススメ

現在の金利が引き続き過去最低水準

民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より転載

過去30年で見れば、現在も金利は最低水準と言えます。固定金利でも十分低いと言えそもそも下がる余地が少ないことを考えると、数十年という長期で考えれば、固定で借りておくのは賢明な政策ではないかと考えています。

現在の低金利は、日銀の政策判断次第

現在日本銀行が、年間80兆円規模で国債の買い入れを実施しています。そのため国債の利回り(金利)が下がるため、住宅ローン金利も連動して下がっています。

同時にマイナス金利の導入も行っています。金融機関が日銀に預金すると利息が取られてしまうため、担保がある住宅ローンに融資する圧力がかかり、競争が働いています。

しかしこれらは、あくまで金融政策によって実現している低金利であるため、景気の回復に伴って終了する可能性が高く、向こう数年は続くと思いますが、20年続くかというと難しいのではないかと僕は考えています。

金利リスクのコントロールは大変

例えば、ローンの支払いが月々2万円上がると年間24万円支出が多くなります。多くの家庭で計画が狂うのではないでしょうか。しかし、これは決してあり得ない話ではありません。

仮に3,000万を35年で借りて10年間固定0.8%だと、月々の支払は81,918円です。しかし仮に、10年後に金利が2%上昇して2.8%になれば、11年目から月々の支払は102,397円(計算上は103,291円だが、変動後の1.25倍ルールが適用されるため)となってしまうのです。

全期間固定で1.3%であれば、支払いは月々88,944円になりますが、それ以上あがることはありません。10年間で84万円ほど多く金利を払うことになりますが、もし2%の変動金利上昇が本当に起これば、16年目には逆転する計算になります。

それならあがり始めたら、変動金利から固定に借り換えればよい、というのは間違いです。変動金利が上がる時には固定金利もあがってしまうからです。

日々変動金利を見ながら繰り上げ返済の余力も確保した暮らしができるか、借り換えも検討をしながら対策がとれるか、というと多くの人は難しいのではないかというのが僕の意見です。住宅ローンの支払は、日々の暮らしを基盤となる部分ですから、迷うならばリスクを限定する方が、多くの人にとっては賢明な選択になるのではないかと考えています。

まとめ

  • 住宅ローンには変動金利と固定金利の2タイプがある(変動金利の当初固定金利タイプをいれると3タイプ)
  • 変動金利は、繰り上げ返済ができる人・借入額が少ない人、全期間固定金利は、借入額が多い・長期間借り入れる人にお勧め
  • 現在の金利水準は金融政策の後押しもあり、歴史的低水準を維持している
  • 迷ったら、全期間固定金利を選べばリスクを限定できる

おまけ:良い動画を見つけました

この記事を書いた人

田上知明

AFP・2級FP技能士 / 2級建築施工管理技士 / 省エネ建築診断士
東京で3年間の会社員勤務の後、自分の家を自力で建てることを志して、建築業界へ。自分の家を建てるはずが、お客さんの家ばかりを建て続けて、結局そのまま大工をするようにになってしまい、結婚を機に鳥取の智頭町へ移住。
美しい田舎で建てたり狩ったりしながら、ぼちぼち暮らしたいと思っていたが、意外と忙しいのと、自分の家がまだ建てられていないことが目下の悩み。