持ち家は金銭的には損、それでも建てる価値があるのか

僕がいうと首が締まりそうですが、基本的に持ち家は損です。例えば格安で購入した中古の空き家や、都市部のよほど立地の良い場所など一部の例外を除いて、ほとんどの住宅は同額以上で売ることは難しい。

まして、人口減少と少子高齢化が進む日本において、空き家や借り手不足によって、賃貸の相場が上昇することもやはり考えにくいと思います。さて、それでも持ち家を買う意味があるのでしょうか。

「不動産は資産、家賃を払うぐらいなら持ち家」に騙されてはいけない

賃貸と持ち家では費用は変わらない

持ち家と賃貸、35年間と50年間と想定して費用を比べてみました。下の表通りですが、実はトータルコスト自体は大して変わらないのです。

30歳の男性が頭金300万+2500万円を借り入れて35年ローンを組んだとします。金利は団信込みで1.3%の全期間固定と仮定しましょう。賃貸は鳥取市の家族向けアパートの相場で家賃は7.5万+管理費1万としておきます。

さすがに50年も住めば一度は大規模なリフォームをする可能性が高いので、持ち家には1000万の改修費用を追加しています。住宅ローンには団体信用生命保険がかかっていますので、賃貸の場合、万が一に備えてネット専業保険会社で3,000万円の掛け捨て生命保険をかけました。

※50年間(80歳まで)3000万の生命保険をかけると、生命保険の支払総額が3倍近くなるので、賃貸が50年の場合でも65歳で生命保険は終了することにしています。

もちろん設定条件により上下しますが、トータルでいくらかと考えることが大事だと思います。

業者が語りたがらない、住宅を持つことのリスク/デメリット

災害や地域の影響を受ける

文字通り不動産なので、動かすことができません。つまり災害による被害を受けたときに、破損したり資産価値が落ちる可能性があります。

転勤や転職の時に、引っ越しにくい

当然ですが、簡単に引っ越せなくなります。借り手を見つけて貸しに出すか、売却するかですが、持ち家があると言うことは大きな足かせになります。

税金や修繕費など物件以外の費用がかかる

見えない費用は馬鹿になりません。固定資産税や火災保険などは積み上がればそれなりの金額になります。また、賃貸だと大家さんが家を直してくれますが、自分の家を直すのは自分です。持ち家なら老後が安心と言っても、修繕費も事前に考慮しない痛い目を見る可能性があります。

それでも建てるのは、豊かな人生のため

それでもなお、建てるとするなら、次の3つぐらいかなと思います。

気に入った場所で自分の好きに作った家に住める

美しい風景の場所や、子供のための学校の近くなど、賃貸に比べて選択肢が広がります。大都市であれば賃貸も選択肢が豊富なのですが、郊外や地方だと気に入った場所が少ないケースがあるかも知れません。また賃貸であれば間取りは固定されてしまいますが、持ち家(注文住宅)であれば自由に間取りを考えられるのも大きな魅力でしょう。

性能が高い快適な家が建てられる

特にアパートはそうですが、賃貸は安い物件を建てて収益を上げることが目的なので、あまり性能の良い家というのが見当たりません。わたしたちが目指している家全体を一定の温度に保てるレベルの家はほとんどないと断言できます。特に冬の厳しい岡山県北部や山陰では、暖かい家は人生のクオリティに大きく影響します。

自分自身の場所になる

自分の家であれば、法律の範囲内で何をするのも自由です。好きな空間に作り込んでいくこともできますし、愛着もひとしおでしょう。壁に棚をつけたり、薪ストーブを置いたりすることもできます。子供達が床に付けた傷も思い出になるというのは、持ち家ならではでしょう(賃貸だとストレスの種です)。

家を建てるなら、こう考えよう

まずは経済的に得という言葉に騙されるのをやめましょう。その上で、自分の人生にとって大切なのかをよく考えて決める、これに尽きます。周りの人が買っているからとか、なんとなく広告が良さそうだからとかで家を買うべきではありません。良質な賃貸物件が少なく土地が安い地方であれば、建てる価値があるかも知れませんが、個人的には都市部に住んでいたら、絶対に建てないと思います。

そのうえで、新築を考えてられていたら、工務店や設計事務所に家の資産価値、将来の家計について意見を聞いてみましょう。家と資産への考え方が見えてくるはずです。真摯な家づくりをしているところなら、曖昧な言葉ではぐらかすのではなく、きちんとした回答が帰ってくると思いますよ。

この記事を書いた人

田上知明

AFP・2級FP技能士 / 2級建築施工管理技士 / 省エネ建築診断士
東京で3年間の会社員勤務の後、自分の家を自力で建てることを志して、建築業界へ。自分の家を建てるはずが、お客さんの家ばかりを建て続けて、結局そのまま大工をするようにになってしまい、結婚を機に鳥取の智頭町へ移住。
美しい田舎で建てたり狩ったりしながら、ぼちぼち暮らしたいと思っていたが、意外と忙しいのと、自分の家がまだ建てられていないことが目下の悩み。