土地を探していると、市街化調整区域という言葉が出てきます。都市計画法に基づいて市街地の無秩序な拡大を防ぎ、農地や森林などの自然を保護することを目的に指定された区域です。この区域では、住宅や商業施設の建設が原則として制限されており、特別な許可がなければ新たな建物を建てることはできません。
メリット
- 土地価格が比較的安価
- 固定資産税が低く抑えられる
- 静かな環境で生活が可能
デメリット
- インフラ整備が不十分な場合がある
- 学校や病院などの施設が遠い可能性
- 将来的な売却が困難
- （特にネット系などの）住宅ローンが利用できない可能性
建築が可能となる条件
市街化調整区域でも、以下のような条件を満たせば家を建てることが可能です：
農林漁業従事者の場合
農林漁業を営む方の居住用建築物であれば、開発許可が不要で自由に建築することができます。
既存宅地の場合
宅地利用が認められている土地であれば、一定の条件下で建築が許可される可能性があります。
分家住宅の場合
市街化調整区域に代々住んでいる本家から分家する場合、条件を満たせば建築が認められることがあります。
建築許可を得るための手順
おおむね、以下のような流れになります。おおよそ半年、、、ぐらいかかるでしょうか。農地だったりすると、農地転用もあるので1年はかかると思っていただいて、いいと思います。
- 自治体への事前相談
- 必要書類の提出
- 自治体による審査・協議
- 通知書の発行
- 建築許可申請
以前弊社がやったときは、ご実家の分家扱いにしてもらうために住民票を移していただき1年、農業振興地域の指定を外すのに1年の計2年かかりました。。。。
まとめ
市街化調整区域での住宅建築は、決して不可能ではありませんが、建築を検討する際は、必ず事前に自治体に相談し、実現可能性を確認することが重要です。自宅を建てられる場合は、引っ越しを念頭に置くケースは少ないと思いますが、将来的な土地活用や資産価値も考慮する必要があります（中古住宅の取得であっても、取得する人間に同様の条件が課されます）
土地費用を抑えられますが、現実的にご実家の近くで分家住宅の条件でなければ、鳥取市ではなかなか許可が降りない印象があります。これは自治体によってかなり差があるようで、もう少し簡単に許可が降りるところもありそうです。
いずれにしても、一度工務店やハウスメーカーに相談しておくのが確実です。